Assurances
Dégât des eaux en appartement : qui paie entre locataire, propriétaire, voisin et copropriété en 2026 ?
Convention IRSI et ses tranches de 1 600 € et 5 000 €, assureur gestionnaire, recherche de fuite, constat amiable, délai de déclaration de 5 jours ouvrés, parties communes, réparations locatives : la méthode pour être indemnisé vite après une fuite d'eau en immeuble.
Une auréole au plafond, de l’eau qui coule le long d’un mur, un parquet qui gondole : le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent en habitation, et en immeuble il implique souvent plusieurs personnes. Votre voisin du dessus, votre propriétaire, le syndic, vous-même : qui doit faire quoi, et surtout, qui paie ? Depuis 2018, une convention entre assureurs, dite IRSI, simplifie beaucoup les choses. Voici comment elle fonctionne et la marche à suivre pour être indemnisé rapidement.
Les premiers gestes, dans l’heure
- Coupez l’eau si la fuite vient de chez vous (robinet d’arrêt général) et l’électricité dans la zone touchée.
- Prévenez le voisin du dessus (ou du dessous) et, si l’origine semble venir des parties communes, le syndic ou le gardien.
- Photographiez les dégâts, l’origine supposée et les biens abîmés, avant tout nettoyage.
- Limitez l’aggravation : épongez, déplacez les meubles, aérez. Ces mesures conservatoires sont attendues par l’assureur.
- Conservez les objets endommagés et les factures : ils serviront à l’évaluation.
Le constat amiable et le délai de déclaration
- Remplissez un constat amiable dégât des eaux avec la ou les autres personnes concernées (voisin, propriétaire, syndic). Il est disponible auprès de votre assureur ou en ligne. S’il est impossible de le remplir ensemble, chacun déclare de son côté.
- Déclarez le sinistre à votre assureur dans les 5 jours ouvrés suivant sa découverte, sauf délai plus long prévu par votre contrat. Une déclaration tardive peut entraîner un refus si l’assureur prouve qu’elle lui a causé un préjudice.
- Décrivez précisément les circonstances, l’origine supposée et les dommages, avec les photos.
La convention IRSI : qui gère et qui paie
La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) s’applique aux dégâts des eaux et incendies dans les immeubles, lorsque les dommages par local ne dépassent pas 5 000 € hors taxes. Son principe : un seul assureur gère le dossier de chaque logement touché, et indemnise rapidement, quitte à se retourner ensuite contre le responsable.
L’assureur gestionnaire
C’est en principe l’assureur de l’occupant du logement endommagé :
- le locataire s’il s’agit d’un appartement loué ;
- le propriétaire occupant s’il habite le logement ;
- le propriétaire non occupant si le logement est vide.
Autrement dit, vous déclarez à votre propre assureur, même si la fuite vient de chez le voisin.
Les tranches de montant
| Montant des dommages dans le local (hors taxes) | Ce qui se passe |
|---|---|
| Jusqu’à 1 600 € | L’assureur gestionnaire indemnise seul, en principe sans recours contre l’assureur du responsable |
| De 1 600 à 5 000 € | L’assureur gestionnaire indemnise et organise l’expertise si besoin, puis exerce un recours contre l’assureur du responsable |
| Au-delà de 5 000 € | Ce sont les règles d’une autre convention entre assureurs ou le droit commun qui s’appliquent, généralement avec expertise |
Concrètement : pour la grande majorité des dégâts des eaux, c’est votre assureur qui vous indemnise, sans attendre que les responsabilités soient tranchées entre voisins.
La recherche de fuite : qui la paie ?
Trouver l’origine d’une fuite peut nécessiter de démonter un carrelage ou d’ouvrir une cloison. Avec IRSI :
- La recherche de fuite est prise en charge par l’assureur de l’occupant du local où se trouve l’origine (ou l’origine présumée) de la fuite, y compris lorsqu’elle est destructive, et y compris les dommages causés par cette recherche.
- Si l’origine est dans les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble (contrat de la copropriété souscrit par le syndic) qui intervient.
- Prévenez votre assureur avant d’engager des travaux de recherche importants, pour éviter tout refus de prise en charge.
Qui est responsable, selon l’origine de la fuite
Même si l’indemnisation passe par votre assureur, la responsabilité détermine qui supporte finalement le coût (et éventuellement la franchise, ou l’impact sur la prime) :
| Origine de la fuite | Responsable en principe |
|---|---|
| Joint de douche ou de baignoire, flexible, robinet qui goutte, chasse d’eau d’un logement loué | Le locataire, au titre de l’entretien courant et des réparations locatives |
| Canalisation encastrée vétuste, chauffe-eau en fin de vie, ballon d’eau chaude fourni par le bailleur | Le propriétaire bailleur, sauf défaut d’entretien du locataire |
| Machine à laver ou lave-vaisselle de l’occupant | L’occupant propriétaire de l’appareil |
| Colonne d’eau commune, toiture, gouttière, façade | La copropriété (syndicat des copropriétaires) |
| Infiltration lente et ancienne liée à un défaut d’entretien | Souvent exclue des garanties, à la charge de la personne qui devait entretenir |
Pour un locataire, la liste des réparations locatives est fixée par un décret de 1987 : joints, robinetterie, flexibles, entretien courant des équipements. En cas de doute, l’expert ou les assureurs tranchent.
Locataire : vos obligations
- L’assurance habitation est obligatoire pour le locataire (au minimum la garantie risques locatifs). Sans assurance, vous pouvez devoir payer vous-même des dommages importants, et le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance pour votre compte et vous la refacturer.
- Prévenez votre propriétaire de tout dégât des eaux, même si vous n’êtes pas responsable : il doit pouvoir déclarer de son côté pour les dommages aux murs et aux équipements qui lui appartiennent.
- Signalez sans attendre une fuite ou une humidité suspecte : laisser une fuite s’aggraver peut être reproché comme un défaut d’entretien.
Notre guide pour bien choisir son assurance habitation détaille les garanties à vérifier, et celui sur l’assurance habitation en colocation explique comment se répartissent les sinistres entre colocataires.
Propriétaire bailleur et copropriétaire : ce qu’il faut savoir
- Le propriétaire non occupant a intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété : elle couvre sa responsabilité et les dommages lorsque le logement est vide ou que l’assurance du locataire ne suffit pas.
- Les embellissements (peintures, revêtements) posés par le locataire relèvent en principe de son assurance ; ceux d’origine relèvent du propriétaire.
- En copropriété, signalez rapidement au syndic toute fuite venant des parties communes : il déclare à l’assureur de l’immeuble et organise les réparations.
Après la déclaration : expertise, indemnisation, travaux
- L’assureur gestionnaire évalue les dommages, sur devis et photos pour les petits sinistres, avec un expert au-delà d’un certain montant.
- Il vous propose une indemnisation, déduction faite de la franchise et, selon votre contrat, de la vétusté (sauf garantie en valeur à neuf).
- Faites assécher avant de refaire : repeindre un mur encore humide, c’est voir réapparaître les taches et les moisissures.
- Conservez les factures des travaux : certains contrats versent une partie de l’indemnité seulement sur présentation des factures.
Les erreurs qui retardent l’indemnisation
- Attendre de connaître le responsable avant de déclarer : avec IRSI, déclarez tout de suite à votre assureur.
- Jeter les biens abîmés avant le passage de l’expert ou sans photos.
- Refaire les peintures trop vite, avant l’accord de l’assureur et l’assèchement complet.
- Oublier de prévenir le propriétaire ou le syndic, qui ont leurs propres dommages à déclarer.
- Laisser une petite fuite durer : une infiltration ancienne peut être exclue pour défaut d’entretien.
FAQ
La fuite vient de chez mon voisin, dois-je quand même déclarer à mon assureur ? Oui. Avec la convention IRSI, c’est l’assureur de l’occupant du logement endommagé qui gère le dossier et vous indemnise, avant de se retourner, le cas échéant, contre l’assureur du voisin.
Mon voisin du dessus est absent et la fuite continue, que faire ? Prévenez le syndic ou le gardien, qui peut couper l’eau de la colonne ou contacter le propriétaire. En cas d’urgence grave, un serrurier peut être mandaté pour accéder au logement, en présence d’un tiers. Gardez une trace de toutes les démarches.
La franchise reste-t-elle à ma charge si je ne suis pas responsable ? Cela dépend du montant et des recours exercés. Pour les petits sinistres gérés sans recours, la franchise de votre contrat peut s’appliquer. Interrogez votre assureur sur ce point lors de la déclaration.
Un dégât des eaux fait-il augmenter ma cotisation ? Un sinistre dont vous n’êtes pas responsable a généralement peu d’impact. Plusieurs sinistres répétés, en revanche, peuvent conduire l’assureur à augmenter la cotisation, voire à résilier le contrat à l’échéance.
En résumé
En cas de dégât des eaux en appartement : coupez l’eau, prévenez voisins et syndic, photographiez, remplissez un constat amiable et déclarez à votre propre assureur dans les 5 jours ouvrés. Grâce à la convention IRSI, c’est lui qui gère et indemnise pour les dommages jusqu’à 5 000 € HT, la question de la responsabilité se réglant ensuite entre assureurs. Pour vérifier que votre contrat couvre bien ce risque au bon niveau, comparez les offres sur notre comparatif des assurances.